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VIE DE L’ENTREPRISE – Local professionnel : acquisition par le dirigeant ou la société ?

Vous décidez d’acquérir des locaux pour l’exercice de votre activité professionnelle afin d’échapper aux contraintes liées au bail commercial. Est-il préférable de vous porter acquéreur à titre personnel ou par l’intermédiaire de votre société ?

L’enjeu : vous avez la faculté d’acquérir les locaux ou par le biais de votre entreprise voire encore par l’intermédiaire d’une SCI. Ce choix n’est pas neutre, car il emporte des conséquences importantes sur la possibilité de déduire l’investissement proprement dit et les charges y afférentes, ainsi que les modalités d’imposition de la plus-value éventuelle en cas de revente.

Acquisition par l’entreprise : avantageux au plan fiscal… les locaux sont alors inscrits à l’actif de votre société. La société peut déduire les frais d’acquisition, la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de réparations, les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’achat des locaux et l’amortissement du local au titre de chaque exercice sur une durée de 25 ans en général. Le résultat imposable de la société se trouve alors diminué.

Sauf lors de la cession du local, en cause le coût fiscal en cas de revente : en effet, la plus-value de cession sera intégrée à votre bénéfice et donc soumis à l’IS. Elle sera calculée d’après la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable (prix d’acquisition – amortissements pratiqués).

Par contre, si votre entreprise est soumise à l’IR (impôt sur le revenu), la cession des locaux est soumise au régime des plus-values professionnelles. Lorsque la durée de détention est inférieure à 2 ans, la plus-value est qualifiée de plus-value à court terme et est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’éventuelle plus-value à long terme est quant à elle imposée forfaitairement à l’impôt sur le revenu à 12,80%, mais elle supporte par ailleurs les prélèvements sociaux de 17,2%. Enfin, dans le cadre d’une activité artisanale ou commerciale, la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année, soit une exonération totale au bout de 15 ans de détention de vos locaux.

Acquisition par le dirigeant : incidence sur le plan fiscal … Les loyers versés par l’entreprise constituent des revenus personnels, taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Par ailleurs, votre société ne peut déduire que les loyers et les dépenses courantes d’entretien et de réparation relatives aux locaux professionnels. Elle ne peut alors déduire aucun intérêt d’emprunt lié à l’acquisition et aucun amortissement, le bien n’étant pas à son actif.

En cas de cession ? la cession des locaux est soumise au régime des plus-values des particuliers. Actuellement, le taux d’impôt sur le revenu est égal à 19% auquel il convient également de rajouter 17,2% de prélèvements sociaux. Néanmoins, par le mécanisme des abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée totalement au terme de 22 ans au regard de l’impôt sur le revenu et au terme de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

« Au final, le meilleur choix sera celui qui sera adapté à votre situation personnelle et à vos objectifs, notamment patrimoniaux. Sur le plan fiscal, il faut prendre en compte la fiscalité applicable au cours de la détention du bien, mais également les modalités d’imposition de l’éventuelle plus-value réalisée lors de sa cession.. »

Source : Lexlinea.fr

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